Lors de l’achat d’un bien immobilier en Société Civile Immobilière (SCI) familiale, les frais de notaire s’avèrent être une étape incontournable et souvent méconnue. Pourtant, connaître les aspects juridiques de ces frais est essentiel pour optimiser son investissement. Cet article vous propose un éclairage sur le sujet en détaillant les éléments constitutifs des frais de notaire, leur calcul ainsi que leur incidence sur la fiscalité de votre SCI familiale.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale et pourquoi recourir à cette forme juridique ?
La Société Civile Immobilière est une forme juridique permettant à plusieurs personnes de mettre en commun des biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices et les pertes. La SCI familiale, comme son nom l’indique, regroupe des membres d’une même famille et a pour principal objectif la gestion, la conservation ou la transmission d’un patrimoine immobilier.
Le recours à cette forme juridique présente plusieurs avantages tels que la possibilité de gérer collectivement un bien immobilier, d’éviter les problèmes liés à l’indivision ou encore d’optimiser la transmission du patrimoine grâce à un régime fiscal spécifique.
Les frais de notaire : définition et répartition
Les frais de notaire, également appelés frais d’acquisition, sont des sommes versées au notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente d’un bien immobilier. Ils se composent de trois éléments :
- Les droits et taxes perçus pour le compte de l’État
- Les débours, qui correspondent aux frais engagés par le notaire pour mener à bien la transaction (extrait cadastral, publication au service de la publicité foncière…)
- La rémunération du notaire, appelée émoluments
Dans le cadre d’une SCI familiale, les frais de notaire sont répartis entre les associés, proportionnellement à leurs parts sociales. Il est important de préciser que les frais de notaire ne sont pas déductibles fiscalement pour la société.
Le calcul des frais de notaire pour un achat en SCI familiale
Le montant des frais de notaire varie en fonction du prix d’achat du bien immobilier et de sa nature (neuf ou ancien). Les droits et taxes perçus pour le compte de l’État représentent la plus grande partie des frais :
- Pour un bien neuf : environ 2% à 3% du prix d’achat
- Pour un bien ancien : environ 7% à 8% du prix d’achat
Ces taux sont susceptibles d’évoluer selon les décisions gouvernementales. Les débours et les émoluments du notaire viennent s’ajouter à ces montants. Il est donc recommandé de se renseigner auprès de son notaire pour connaître le montant précis des frais de notaire dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en SCI familiale.
Incidence des frais de notaire sur la fiscalité de la SCI familiale
La fiscalité de la SCI familiale dépend du régime d’imposition choisi par les associés. Deux options s’offrent à eux :
- Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices de la SCI sont imposés entre les mains des associés proportionnellement à leurs parts sociales
- Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) : la SCI est imposée directement et les associés sont imposés sur les dividendes perçus
Dans le cadre du régime de l’IR, il est important de souligner que les frais d’acquisition, dont font partie les frais de notaire, ne sont pas déductibles pour le calcul des bénéfices fonciers imposables. En revanche, ils peuvent être pris en compte pour déterminer le prix d’achat du bien immobilier lors du calcul de la plus-value en cas de cession.
Pour le régime de l’IS, les frais d’acquisition sont également non déductibles. Toutefois, ils peuvent être amortis sur une période donnée, ce qui permet d’étaler leur impact sur le résultat fiscal et donc sur l’imposition.
En résumé, les aspects juridiques des frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier en SCI familiale sont essentiels à connaître pour optimiser son investissement. Il est important de se renseigner auprès de son notaire et de choisir le régime fiscal adapté à sa situation afin de tirer le meilleur parti de cette forme juridique.
